北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

两年没见老李了，昨天叫着去永外又聚了聚，两年时间，又明显老了。老李是老北京，就是永外的土著，本来住马家堡的，祖上给人家看祖坟。其实看坟是副业，主业还是种地的农民。

过去的很多城里人家都是到郊区买块地，十亩八亩的，反正也没多少钱，几两银子一亩，买了当做自家的祖坟。坟地并占不了多大地方，能到南城买坟地的都是普通人家居多，就是几个坟头而已，犯不上还建什么陵寝。

这块地虽然买下了，但实际上还是给原业主耕种，自己只是名义上的地主。看坟的也不交租子，只是在秋收之后给送来点粮食特产什么的，意思意思就得了。

但到了老李祖爷爷这辈儿上，马家堡修了火车站，也就是著名的永定门火车站，后来叫北京南站。修火车站就得拆迁，他们家就被迫成了失地农民。为了养家糊口，他祖爷爷和他爷爷都是在车站上卖苦力，挣不了多少钱，兜兜转转一直住在永外。到他爸爸这儿终于实现了阶级跃升，成了蹬三轮的了，但也是一年到头儿累得贼死，挣的都是血汗钱。到他这儿就更进步了，比他爸爸多了一个轮子，前些年跑出租，这些年开滴滴，仍然很辛苦。

老李比我大几岁，说是活了半辈子终于明白了一个道理。那就是：富人家很有可能富不过三代，但穷人家可是真有可能穷三代起步啊！

其实他已经算过得不错了，很早就拆迁了，住到了天天家园，现在愁的只是儿子的婚房而已。他比晚拆迁的强多了，至少多住了十多年的楼房。比那些没拆迁的更是强得多，那些家庭或许还只能腾退了呢。不仅搬得远，给的钱是否够买房都是未知数了。

现在老李闹心的是一件事儿，就是自己这房子怎么就稀里糊涂的成了学区房了？如果不是学区房他就凑合着住下去了，虽然小点儿也够住，地段儿也好。但现在算是学区房，房价比前些年贵多了，那他到底是卖不卖换不换啊？这简直是个哲学问题，我也没建议，让他自己琢磨吧。

二

永外算学区房，虽然这成绩不能和顶级学区比，但毕竟是东城学籍，接着大环境也并不弱。而且，我总说北京南城是很尊师重教的，在永外就能得到体现，所以学习氛围也并不差。这种尊重不能是单从成绩来说，毕竟南城的底子太薄了，但南城对教育的尊重，是淳朴底层人民骨子里的由衷而发。

举个例子，都知道北京人称呼喜欢用“爷”来称呼吧，什么张爷李爷三爷八爷的，还有倒爷板爷甚至膀爷。但这种称呼的用法是有规矩潜规则的，底层原因是必须在不知道称呼什么好的时候才能叫，而且带有一丝调侃。比如张爷李爷的，我都把您和大老爷、老佛爷、万岁爷一个辈分，还有能挑理儿的吗？至于板儿爷什么的则更是调侃，是否尊敬无所谓，都不当回事儿。

但是，在南城，不许称呼教师和文化人为“爷”，无论是官是私。在北城，官方称呼职务和职业，比如王校长、李主任、赵编辑、孙记者等等。私下的熟人之间是可以称呼爷的，比如《四世同堂》里祁瑞宣就既可以被称为祁先生，也可以当面称呼祁大爷或祁家大爷。

但南城不行，王老师就是王老师，上到居委会主任派出所所长，下到贩夫走卒多亲近的邻居，都必须称呼文化人的职业或职务。大人都懂礼，孩子如果胆敢称呼当老师的为爷，那家长直接就是大耳掴子抽上去，太没礼貌了。

还有典型的看永外的教师楼，桃杨路和宝华里，再加52中的，都叫“教师楼”。小时候我问同学家住哪儿，他回答“永外教师楼”，我听着发懵，觉得是个地名又不像地名。地名都是李村侯庄什么的，说建筑物也行，永外粮库，谁都知道是在管村。但教师楼这能当地名吗？

我问同学为什么这么叫？人家回答特给力：那我们好歹也得有个名字吧，又不是我起的，当地就这么叫。

后来长大了大概理解了，这就代表南城居民对教师的尊重，所以在住址名称上做突出的强调。当然这并不是说北城人不重视教师，而是在海淀这种地方教师楼实在不新鲜，连院士楼都无所谓了。可在南城就显得突出了，所以当地人都以教师楼来称呼，显示的就是尊敬。

同学说他刚搬到永外时还挺担心的，都说南城的孩子野，怕挨欺负。结果有人指点他了，如果被小混混儿们挑衅，你就说自己是老师的孩子就行。后来一实验果然挺灵，因为老师的孩子被默认为学习好，而坏孩子们也讲规矩，那就是不许欺负好学生。

至少在8/90年代，永外的孩子野是学生间的共识。反正我在18岁之前都没来过这里，家长不让，自己也不敢。那会儿有一句话，叫：永外野，坛根儿狂，天桥儿净出大流氓。所以我在小时候就去过两次方庄，根本就没敢再往蒲黄榆西边儿走，怕挨揍。

当然也搭着那会儿出了二环就是城乡结合部，没什么可玩儿的东西，到这儿干嘛来？直到上高中才由学校组织去北冰洋厂参观，过程都忘了，就记着喝汽水喝撑着了，回去的路上差点儿尿裤子。

92中在当年就是著名的流氓学校，和崇文区其他的什么天坛、49、225中都齐名，都是号称小混混儿扎堆儿的学校。当然现在已经早就不是了，而是重点50中的分校，到现在十多年了。

我家长辈还在这儿上过课呢，说开始是准备和109合并的，毕竟离de2近。甚至曾经有过改名天坛中学的提案，也就是先和天坛合并，然后三校打一个招牌。

这目的倒不是为了教学，天坛的档次和92中甭找钱。但天坛的招牌响啊，一听就能代表北京。但109不同意，哪有让强校打弱校招牌的道理，这是谁合并谁了？所以后来这方案就拉倒了，最后成了50中分校，四块玉的天坛中学则彻底消失了。

三

好几个人问过我一个问题了，就是永外明明在二环外，怎么却是东城的辖区？而且一师附小是东城的，一墙之隔的蒲黄榆为什么就是丰台的，这是为什么？

其实好解释，看看地图就知道了，东西城都有二环外的辖区，南城还算少的呢。看看德胜门外和安定门外，那一大片土地都是东西城的，否则也就没有现在的德胜学区了。

之所以这么规划辖区其实很简单，因为这些二环外的地方都有个共同的特点，都叫“关厢”，也就是城门外的繁华地段。这本来都是城市商贸自发形成的，只要有交通要道，就一定会在节点上出现集市。关厢就是这种情况，基本都是大车店和各种批发市场，出城的需要雇车，进城的需要雇伙计，城里城外的都要到这儿来交易，所以就成了繁华的市场。

但南城有点儿特殊，只有永定门外很热闹，左安门和右安门都很普通，没什么太大的集市，所以划分行政区时索性就以护城河为界了，城外只圈进了永外地区。这是因为从南路来的基本都是粮食和酒，醉流霞就是大兴特产，南路烧酒。而酒关是广渠门，纳税最方便，因此客商们都走永定门，没必要再从东西两个小门绕远。

当然，全北京只有一个关厢最特殊，没有被划入城区，那就是朝阳门外。其实最早朝外也是归东城管辖的，但到了1958年，朝阳区提出自己的辖区太tm荒凉了，连一个核心区都没有，挺别扭。所以就把朝外给了朝阳区，当成朝阳的核心办公区了。

关厢还有一处空白点是西北角，划归了海淀。那是因为这里当年都是荒地，河边都是最穷的穷苦人居住，跟龙须沟似的。那这种城区不爱要的地方就给海淀呗，要不然出城去管理的话还挺麻烦，毕竟那会儿有城墙和护城河，很绕远的。

再一个东西部的差距是广安门外和广渠门外，一个规模巨大，一个就一小条。这是因为老北京们轻易不走广渠门，除了上坟哪儿也不通，没地方可去。因此广渠门外不繁华，卖货的不多，卖“沙窝子”的倒不少，也就是坟地，因此广渠门俗称“沙窝门”。

而广安门就不同了，这是各省进京的重要旱路通道，皇帝出京都得走这儿。因此从明朝起就形成了庞大的各种市场，规模完全不亚于东直门的南方进京要道（水路）。

广安门外依仗的道路其实就是现在的107国道，绵延于太行山脉脚下，串联起了古代的各个重要城市和渡口。那会儿外地人进京都先到良乡，休息一晚之后再进北京。普通人有可能直接就过卢沟桥了，有钱的则会在长辛店再休息一下，有权势的则在宛平城歇脚，然后再奔广安门。

对了，说到宛平城了。那这问题也就来了，广外地区的原始规划属于哪儿？

要知道从明朝一直到民国北洋，北京城是被中轴线一分为二的，从地安门到永定门截然分开。那会儿没有什么东城西城崇文宣武的区划，而是只有两个县，东边的归大兴，西边的归宛平。所以我家长辈一辈子都说自己的大兴人，就是因为你从小养成习惯了，改不了。

那内城由大兴宛平给平分了，外城呢？像永定门外，总不能也是东边的归大兴西边的归宛平吧，犯不上啊。

当然犯不上，北京二环外，也就是城墙之外，在清末之前全都归大兴管。清末之后从永外到西红门这一带才归了城区负责，也就是“北平特别市”，西红门以南才归大兴。虽然永定门外的西部和宣武区南部接壤，但为了方便管理，在1958年确定辖区之后也都归了东城区，免得麻烦。

从这点上看似乎大兴的权力在过去比宛平可大多了，至少辖区内的繁华场所多。不仅内外城的东部都归大兴，连所有的城厢也归了大兴，权力大大的。

但其实不是的，自古就有个职场潜规则，干活儿多的不一定权力大，更不一定升迁快。

别看宛平县似乎辖区少权力小，但实际上这属于背心改胸罩，虽然算平调，但功能更重要。

就因为宛平县有两个最重要的辖区，其中现在的西城是权贵的聚集区，当年无数的皇亲国戚和高官显贵都要和宛平县打交道，所以对能力的要求更高。

再一点就是管理着宛平城，当时叫“拱极城”，就是拱卫中央的意思，是个卫城。这卫城的军事归中央直辖，但行政上的迎来送往归宛平县负责。那天天往来的也都是各路进出京官员，以及赶考的举子，对宛平县令的情商要求非常高。

老北京有个俏皮话叫“宛平的县官儿，一年一换”。说明如果干得好，那一年就能升官儿，而如果干得不好，没拍好马屁，那最多也就一年就该滚蛋了。

而大兴的县官儿虽然也不轻省，但毕竟北京的“东贵”，东边都是商人多，政治地位相对低，麻烦事儿也就少。而且南方进京的迎来送往又在通州被分流的一部分，让大兴县的接待工作少了点儿。

总之吧，永定门外在之前大部分时间的辖区都是大兴县，划归市区管辖到现在也不到100年。当然这也是废话，北京东部所有的关厢在100年之前都是归大兴，全是100年前划归的市区。

四

永定门这名字的由来？

有的说是跟永定河有关，借用的，有可能吧，但我觉得不是。因为永定河的毕竟主要河道在西边，南边的都算支流。而且之所以叫永定河，是因为之前叫“无定河”，就是没谱儿的意思，动不动就发水。所以如果用这条河来命名城门，总感觉会不会有什么阴谋？

我也不知道这名字怎么来的，有可能就是永昌门什么延续吧。但肯定有讲究，弄不好让大师给开过光也不一定。现在不是还要弄个“燕墩”博物馆呢吧，应该那里能说清楚这些历史。

燕墩是镇物，北京五镇之一，南方属火，所以弄了个烽火台。真要按照五行解释，那南火克西金，南部的发展以后应该超过西部。但南火又生中土，所以南城为中央提供了大量的保障工作。而且北水克南火，因此南三不如北五，总被北方给压制着，房价升值一直不如北部。

写到这儿才想起来，说了半天就没说到房子。那索性不说了，反正也不重要。

我这朋友就跟我说过，也是他爸说的，永外其实不适合做坟地，因为南城的地势低，地下水充沛，至少在当年是这样的。那地下水多就会造成棺木很快就被泡了，半湿半干的很快就全部腐烂。

当年盖火车站和盖房子的时候挖了很多的坟，几乎挖不出东西，想迁坟的都没办法，一刨开了都是水，除了金银瓷器之外都烂没了。

我之所以和他认识也是因为坟地，那会儿我们公司在永外接了个工程，其中一家说地下是他们家的祖坟，虽然没有坟头了但也不能动，拖了好长的时间。

朋友介绍了这个老李，说他在当地有威望，肯定能凭面子摆平。那会儿是90年代中，他们家还没拆迁呢。我请他吃完饭之后他没当场答应，而是说第二天回请我，让去他家里吃肉饼。

那我就同意了呗，第二天拎着点儿东西就去了他们家。那会儿的破平房是真破啊，比现在的破多了，排子房屋里头阴暗潮湿，一进屋的霉味儿都撞鼻子。当然我也没说什么，吃肉饼聊天儿一会儿就习惯了。

结果吃完饭出门的时候，老李说他同意帮忙了。就因为我愿意到他这破家来吃饭，而且吃完了，说明看得起他。每次有人请他帮忙他都这么做，但如果对方显露出不愿意在屋里待的意思，比如拽着去饭馆吃什么的，那他就立刻翻脸，说明不是一路人，坚决不帮忙。

呵呵，这老李很有意思，劳苦大众的本色，吃苦不怕，但最恨的是让人看不起。

其实天地良心，当时我还真的差点儿提议去外边儿吃的，毕竟出了门就是蒲黄榆夜市，各种好吃的有的是。但看老李在小屋子忙得浑身大汗，觉得不在家吃不合适，所以才没好意思提，这要真提了也就腻歪了。后来事情办得挺好，没花多少钱，当地土著们确实是非常给老李面子。

五

我好像还真没怎么在蒲黄榆吃过夜市，那会儿净在方庄了。因为我吃饭能报销，而夜市没人给我开发票。所以就算是到这儿来吃也是在方庄吃完之后再来逛逛，基本上已经吃不下什么了。

有一阵子我是特别喜欢这一带的早点，只要是到南站坐车或是去南苑机场就肯定提前来，吃饱了再走。沙子口万朋旁边有炒肝儿赵和小胖包子，路北还有个清真小馆子，羊杂汤特好，饭馆儿名字我忘了。

再或者走到安乐林那儿，陈寔包子在这儿开了不少年，早晨起来还有炖吊子，这在北京极少见了。旁边路口对面也是炒肝赵，但包子一般，弄得我每次都挺别扭，到底是在哪家吃呢？要不然就从陈寔买了包子然后拎着到赵家去喝炒肝儿？又觉得不太合适，纠结。

疫情前有时候要是夜里路过李村，景泰桥西南角上卤煮摊儿还在开张就吃一碗。全北京能这种经营的也估计没几家了，这疫情三年了没去过，也不知道还有没有，估计悬了。

这次和老李吃的还是福来居，开了不知道多少年的京味儿馆子。之前在定安里，后来在李村也开了分店，面积大多了，但疫情闹得好像客人少了。

其实就算没疫情，李村周边的小饭馆也拆了不少了，路口这几个连同清真烧饼天桥卤煮什么的都没了，还有那新疆馆子和一家叫什么烤鱼的，我和老李都吃过，都拆了。

两年前去的是福顺居，有点儿失败。并不是人家的饭菜不好，而是我们吃不回当年的感觉了。最早的福顺居在广渠门外，垂杨柳一带，菜价极其的便宜，几乎都是几块钱一盘，烤鸭20多一套，在90年代风靡南城。

后来福顺居的分店开到了安化楼对面，那买卖火的，火到服务员都不知道该给哪桌上菜了，好几次都给我们上错了。这20多年没吃，看看菜价已经是正常市场价了，那自然吃不出当年经济实惠的感觉了。

老李也念叨，20年前他开出租，每个月挣2/3000就觉得不少了，吃喝不愁。现在开滴滴挣7/8000，反倒觉得买什么都有点儿舍不得，也不知道是什么心态了。

六

对了，说到烤鸭，永定门外就曾经是北京城的养鸭基地。鼎盛时期老北京一多半的烧鸭子铺都得从永外进货，然后才是东直门朝阳门。包括福来居，我总怀疑这招牌中的“来”字就和鸭子有关，因为当年永外最大的养鸭专业户就是“来”家，江湖人称“鸭子来”，在永外有百年的传承。

据说来家有个密不外传的绝活儿，就是能从鸭蛋看出来质量好坏，是否能孵化，甚至能分出公母儿。够神的，也不知真的假的。

这是李村的一位大爷给我讲的，说他们家祖上是开棺材铺的，就在桃园一带。不光打棺材，还捎带着租赁孝袍子，甚至连打幡儿都干，一条龙服务。但那会儿的永外没有饭馆儿，只有饭铺子和饭摊子，因为穿行这里的基本都是底层百姓，权贵富商就算走永定门也直接去南苑歇脚，不在永外停留，所以只能有小铺小摊儿，庙会上则是饭挑儿为主了。

庙会当年主要都在永外的西南角，因为那儿有座庙叫“三元宫”，就在现在的松林里三元街一带，挺大的。当然这也是废话，能叫“宫”的自然不是小庙，要不然镇不住。

何为三元？好几种解释，但在庙宇祭祀里都指“尧舜禹”，少数也有指三皇的。永外这是尧舜禹的地盘儿，我印象中这个庙好像90年代还存在呢，只不过就剩了个大院子，成了居委会还是什么活动站我忘了。老李说他16岁的时候在这儿被当做大流氓批斗过呢，16岁就大流氓了，真他娘的是个天才。

前边说过天坛中学在“四块玉”吧，其实永外也有个四块玉，最开始是个什么店铺的招牌，和坛根儿四块玉是否有关就不知道了。反正应该就在现在的革新里一带，老地名叫花庄子。但这不是指养花的村庄，而是“花桩子”，也就是卖花人在这里歇脚卖货，把挑子挂在桩子上的意思。

老北京时期永外曾经很繁华，所以警署和各个衙门都在这儿。百荣开发的时候我遇到过一个老北京，问他们家在哪儿，人家说住“警察署”，吓我一跳，以为他是警察呢。后来才知道是这个地名儿就警察署街，就是永定门“郊三区”的区公署衙门所在地。

现在这些地名儿早就没了，我小时候记得我爸说去沙子口儿，街坊还提过“小南顶”呢。意思是永外的庙会规模在南郊仅次于南顶，所以叫小南顶。沙子口的来历我忘了，但年轻时记得路西有个修车铺，还有个卖五金建材的吧，共用一个招牌，就俩字“沙子”。所以会不会之前这里就是批发河沙的地方啊？这我也不知道，瞎猜的。

七

好像写得有点儿多了，下回再聊沙子口吧。比如松林里和中海紫御的关系、百荣老板和老板娘的那点事儿、永定门火车站和上访的、三元宫的大三元，陈芝麻烂谷子的，我的记性真好，还都记得。

仅供参考。

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